空き家の3,000万円特別控除適用の際の注意点②

今回は「空き家の3,000万円特別控除」適用の際の注意点について、実例をもとにお伝えします。


注意点その① 建物登記に注意!
控除の適用対象はいわゆる旧耐震物件(昭和56年以前の建築物)であることですが、外観上明らかに
旧耐震と思われる建物なのに登記が昭和57年となっているケースがあります。

以前に売却をお手伝いした物件でも、新築時の記載がなく(=築年数が不明)、相続発生後の昭和59年
に「所有権保存」登記がされていたものがありました。
この場合、登記だけをみれば適用対象外となります。

そこで、すぐに都税事務所で『名寄帳』を確認しました。
名寄帳とは自治体が作成している固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたものです。
これは登記とは関係なく、実体に基づいて固定資産税を課税するために作成されています。
確認したところ、やはり名寄帳は築年数は昭和47年とあり、旧耐震であることが証明できましたので
最終的には適用を受けることができました。

注意点その② 店舗併用住宅などは居住部分のみが適用となります。
控除の適用対象はあくまでも「居住用」部分に限定されます。
登記簿の「種類」の項目に『居宅』以外に【事務所】や【店舗】が入っている場合は、
『居宅』部分の面積分しか適用になりません。

例えば1階が店舗、2階が住居などの場合は、2階部分のみが適用対象となりますので、登記簿上の
床面積などから居住面積の比率を出して算定することになります。
例えば、1階店舗・2階住戸でともに床面積が50㎡の場合は、居住部分は50%となりますので、
売却価格の50%分にしか適用されないということになります。

もっと厄介なのは、建物の一部のみを店舗や事務所として使用していた場合です。
担当した物件でもそんな建物がありました。
その際は、間取り図を作成して全室の床面積を算出した上で、居住部分の床面積の比率を算出しました。
また、各部屋の写真を撮影して、間取り図に紐づけた書面も作成して提出することで
何とか認めて頂きました。


以上、具体的な事例に基づいて注意点をお伝え致しました。
申請の際には、証明するための書面等も必要になりますので、なかなか厄介ですよね・・・

弊社では空き家の特別控除の申請のサポート致しておりますので、お困りの際はぜひお声がけ下さい。




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相続した空き家の売却を検討されている方は、当社までご連絡下さい。
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2021年8月22日