買換えの方法 ①買い先行の場合

買換えの方法 ①買い先行の場合

今回は、「買換えの方法 ①買い先行の場合」についてお伝えしていきます。

買換えには、先に買換え物件を購入する「買い先行」と、自宅などを売却してから買換え物件を
探す「売り先行」の2つのパターンがあります。(図をご参照ください。)

まずは、簡単にそれぞれのメリット・デメリットについて比較してみましょう。

1. 買換えの「買い先行」と「売り先行」の比較
■買換えの「買い先行」と「売り先行」の比較


「買い先行」の最大のメリットは、じっくりと納得いく買換え物件を探すことができる点です。
逆に、デメリットとしては、売却期間が決まっていると価格が安くなってしまう可能性がある
ことや、売却に時間がかかってしまうと二重ローンとなる可能性があるということです。
買換えのための二重ローンを用意している金融機関はいくつかありますが、売却できるまでは
金利のみ支払えばいい場合もあれば、元本も含めて返済をしなければならない場合もあります。
また、二重ローンとして利用可能な期間は、大体は1年間程度のところが多いですので、自宅の
売却は遅くとも1年以内、引渡しも考えると10か月くらいでは売却を決める必要があります。

実際には、計画通りに進まないこともあります。
「買い先行」の場合の注意点について、まとめてみました。

2. 「買い先行」の場合の注意点
1)資金計画と買換えスケジュールには余裕を持たせておきましょう!
資金計画と買換えのスケジュールは、“ガチガチ”ではなくて多少余裕は持たせたものにしておく
ことが必要です。そうしないと予定が狂った時に慌てることになります。
想定していた金額で売れない場合、余裕のない資金計画だと資金不足に陥る恐れもあります。
また、二重ローンで元本も含めた返済が始まると、家計への影響が出ることもありますので、
返済計画も含めたキャッシュフローを想定して資金計画を立てておく必要があります。

2)買換えと売却はできれば同じ会社で!
資金計画やスケジュール管理などを考慮すると、買換えと売却は同じ会社の方が望ましいです。
別々の会社ですと、ご自身で管理をする必要があり、ヌケやモレが出てくる可能性もあります。
同じ会社に依頼することでサービス(手数料割引など)を受けられる可能性もあります。

3)居住用財産の特別控除を利用する場合は慎重に!
自宅を売却して譲渡益が出る場合、「居住用財産の3000万円特別控除」を受けることができます。
しかし、この控除を利用した場合は、買換え物件での【ローン控除】が利用できなくなると
いう注意点がありますので、買換えでまた住宅ローンを利用する場合は、特別控除かローン控除の
どちらが得なのかを比較検討しましょう。

■「買い先行」買換えの流れ■



それではまとめです。

■買換えの方法 ①買い先行の場合■
買換えには2つの方法がありますが、どちらにもメリット・デメリットがあり、
どちらかが良いということはありません。
理想は、どちらを先行する場合でも、 “売り”買い“をうまく連動させることです。

「買い先行」で進める場合は、二重ローンの場合の支払いや、売却価格が思ったよりも低くなる
可能性なども 考慮しつつ、スケジュールや資金計画(キャッシュフロー含む)に余裕を持たせて
おくことです。

また、売却と買換えはできれば同じ会社に任せた方がいいですね。
弊社でも経験がありますが、別々の会社ですとどうしても小さなトラブルやミスは生じてしまいます
ので、お客様自身が不安にならないためにも同じ会社の方が安心ですね。

次回は、「買換えの方法 ②売り先行の場合」を予定しています。


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2022年2月5日